Verhuren van een woning

Het verhuren van een woning kan een slimme manier zijn om passief inkomen te genereren. Of je nu een woning tijdelijk wilt verhuren of als lange termijn investering, er zijn verschillende zaken waar je rekening mee moet houden. In deze blog bespreken we alles wat je moet weten over woningverhuur, van wetgeving tot huurprijsbepaling en van het vinden van huurders tot belastingaspecten.

Waarom wil je een woning verhuren?

Het verhuren van een woning kan om verschillende redenen aantrekkelijk zijn. Afhankelijk van je situatie en doelen kan verhuren een slimme financiële beslissing zijn. Hier zijn enkele veelvoorkomende redenen waarom mensen ervoor kiezen om hun woning te verhuren:

Extra inkomen genereren

Een van de meest voorkomende redenen om een woning te verhuren is het verkrijgen van extra inkomsten. Dit kan op verschillende manieren voordelig zijn:

• Dekking van hypotheeklasten: De huuropbrengst kan (een deel van) de hypotheeklasten dekken, waardoor je financieel minder druk ervaart.
• Extra financiële buffer: De inkomsten kunnen worden gebruikt voor andere investeringen, spaargeld of onvoorziene uitgaven.
• Passief inkomen: Verhuur kan een vorm van passief inkomen zijn, waarbij je met minimale inspanning een stabiele inkomstenbron opbouwt.

Investeren in vastgoed

Een woning kan een waardevolle belegging zijn. Vastgoed heeft de potentie om in waarde te stijgen, waardoor je niet alleen inkomsten uit huur ontvangt, maar ook op lange termijn winst kunt maken bij verkoop.

• Vastgoed als langetermijninvestering: In veel regio’s stijgen de huizenprijzen, waardoor jouw woning in de toekomst mogelijk meer waard wordt.
• Inflatiebescherming: Huurprijzen stijgen vaak mee met de inflatie, waardoor vastgoed een relatief stabiele investering blijft vergeleken met andere beleggingen.

Tijdelijke verhuur

Soms is verhuur geen permanente keuze, maar een tijdelijke oplossing. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als:

• Je tijdelijk in het buitenland verblijft vanwege werk, studie of andere verplichtingen.
• Je een langere reis maakt en niet wilt dat je woning leegstaat zonder financiële compensatie.
• Je een nieuwe woning hebt gekocht maar de oude nog niet wilt of kunt verkopen.

Tijdelijke verhuur kan een praktische manier zijn om dubbele woonlasten te vermijden en je woning toch rendabel te houden.

De woning behouden

In sommige situaties wil je je woning niet verkopen, maar is bewoning door jezelf (tijdelijk) niet mogelijk.

• Je wilt flexibiliteit behouden: Door je woning te verhuren, blijft deze in je bezit en kun je er later eventueel weer zelf in wonen.
• Je hoopt op een gunstiger verkoopmoment: Wanneer de huizenmarkt minder gunstig is, kan het aantrekkelijker zijn om je woning te verhuren totdat de markt aantrekt.
• Familiaire of emotionele waarde: Sommige mensen hebben een sterke band met hun woning en willen deze niet direct van de hand doen.

Tijdelijk je eigen woning verhuren

Soms wil je je eigen woning tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld als je voor werk of studie naar het buitenland gaat of als je een andere woning betrekt maar je oude huis nog niet wilt verkopen. Dit brengt specifieke aandachtspunten met zich mee:

Vergunning en toestemming

Voor tijdelijke verhuur heb je in veel gevallen toestemming nodig van je hypotheekverstrekker en de Vereniging van Eigenaren (VvE), indien van toepassing. Gemeentes hanteren daarnaast eigen regels over tijdelijke verhuur.

Leegstandwet-verhuur

Een populaire manier om tijdelijk te verhuren is via de Leegstandwet. Hiermee kun je een woning verhuren met minder huurbescherming voor de huurder, wat betekent dat je het makkelijker weer zelf kunt betrekken. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig.

Huurcontract voor bepaalde tijd

Sinds de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt (2016) kun je een zelfstandige woning voor maximaal 2 jaar tijdelijk verhuren. Dit biedt flexibiliteit, maar let op: huurders hebben huurbescherming als ze na deze termijn blijven wonen.

Airbnb en kortdurende verhuur

Wil je je woning tijdelijk verhuren aan toeristen, bijvoorbeeld via Airbnb? Controleer dan de lokale regelgeving. Veel gemeenten stellen een maximum aan het aantal verhuurdagen per jaar en vereisen een registratie of vergunning.

Belasting en financiële gevolgen

Tijdelijke verhuur kan invloed hebben op je belastingaangifte. In sommige gevallen valt je woning niet langer in box 1 (eigen woning), maar in box 3 (vermogen), wat belastingtechnische gevolgen kan hebben. Daarnaast moet je 70% van de huuropbrengsten opgeven bij kortdurende verhuur.

Verzekeringen

Check je opstal- en inboedelverzekering voordat je je woning tijdelijk verhuurt. Sommige verzekeraars dekken geen schade als de woning verhuurd is, terwijl anderen speciale verhuurpolissen aanbieden.

Wettelijke regels en verplichtingen

Voordat je een woning verhuurt, is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de wet- en regelgeving. Hieronder bespreken we enkele belangrijke aspecten:

Vergunningen en regelgeving

In sommige gemeenten is een vergunning vereist om een woning te verhuren. Check bij de gemeente of dit het geval is. Daarnaast gelden er specifieke regels voor tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld via de Leegstandwet.

Huurovereenkomst opstellen

Een huurovereenkomst is verplicht en moet voldoen aan de wetgeving. Er zijn verschillende typen huurcontracten:

• Tijdelijke huurovereenkomst (maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen)
• Onbepaalde tijd met minimale duur
• Leegstandwet verhuur (bij tijdelijk leegstaande woningen)

Huurprijs en huurverhoging

De huurprijs wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel). Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurprijs. In de vrije sector mag je zelf de huurprijs bepalen, maar houd rekening met de marktprijs.

Daarnaast is huurverhoging aan regels gebonden. In de sociale sector is de jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd door de overheid, terwijl in de vrije sector vaak indexering wordt toegepast.

Onderhoud en verantwoordelijkheden

Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor groot onderhoud aan de woning, terwijl de huurder kleine reparaties en onderhoudswerkzaamheden uitvoert. Zorg ervoor dat je dit duidelijk vastlegt in de huurovereenkomst.

Huurders vinden en screenen

Het vinden van een betrouwbare huurder is essentieel voor een succesvolle en zorgeloze verhuur. Door een gestructureerd proces te volgen, kun je de kans op betalingsproblemen en andere complicaties verkleinen. Hieronder volgen de belangrijkste stappen om geschikte huurders te vinden en te screenen.

Advertenties plaatsen

Een goede advertentie is de eerste stap om geschikte huurders aan te trekken. Zorg ervoor dat je advertentie de aandacht trekt en alle relevante informatie bevat.

• Waar plaatsen?
  Gebruik gerenommeerde platforms zoals:
  • Funda en Pararius – Populaire platforms voor woningverhuur met een groot bereik.
  • Marktplaats en Facebook Marketplace – Geschikt voor een breder publiek en particuliere huurders.
  • Expat websites (zoals ExpatRentals, HousingAnywhere) – Ideaal als je je woning aan expats wilt verhuren.
• Wat moet er in de advertentie staan?
  • Duidelijke en professionele foto’s: Zorg voor goed belichte en scherpe afbeeldingen van alle ruimtes.
  • Een aantrekkelijke beschrijving: Geef informatie over de woning, de buurt, voorzieningen en huurvoorwaarden.
  • Huurprijs en bijkomende kosten: Wees transparant over servicekosten, borg en eventuele andere kosten.
  • Voorwaarden voor huurders: Bijvoorbeeld inkomenseisen, minimale huurperiode en huisdierenbeleid.

Screening van huurders

Een goede screening helpt je om problemen zoals wanbetaling en overlast te voorkomen. Vraag potentiële huurders om de volgende documenten:

• Identiteitsbewijs (paspoort, ID-kaart of verblijfsvergunning) – Controleer of de gegevens kloppen en of de persoon legaal in Nederland verblijft.
• Inkomensverklaring of loonstrook – Om te beoordelen of de huurder de huur kan betalen. Een inkomenseis van minimaal 3x de maandhuur is gebruikelijk.
• Werkgeversverklaring – Bevestigt het dienstverband en inkomen van de huurder.
• Eventueel een verhuurdersverklaring – Een verklaring van de vorige verhuurder waarin staat dat de huurder netjes heeft betaald en geen overlast veroorzaakte.
• Kredietcheck – Met toestemming van de huurder kun je via een kredietbureau controleren of er betalingsachterstanden of schulden zijn.

Een grondige controle helpt je om zekerheid te krijgen over de financiële stabiliteit en betrouwbaarheid van de huurder.

Bezichtigen en kennismaken

Een bezichtiging is een belangrijk moment om de huurder persoonlijk te ontmoeten en een indruk te krijgen van zijn of haar situatie.

• Bereid de bezichtiging goed voor
  • Zorg dat de woning schoon en netjes is.
  • Bied een rondleiding en benadruk de voordelen van de woning.
  • Beantwoord vragen van de huurder en wees transparant over de huurvoorwaarden.
• Stel de juiste vragen
  Tijdens of na de bezichtiging kun je vragen stellen om een beter beeld te krijgen van de potentiële huurder. Denk aan:
  • Wat is de reden dat je een woning zoekt?
  • Hoe lang wil je huren?
  • Werk je fulltime of studeer je nog?
  • Heb je huisdieren of rokers in huis?
  • Kun je een borgsom betalen?

Let op signalen die kunnen wijzen op potentiële problemen, zoals onduidelijkheid over werk of inkomen, of een terughoudende houding bij het aanleveren van documenten.

De juiste huurder kiezen

Na het screenen en kennismaken kun je bepalen welke huurder het beste bij jouw woning past. Weeg de financiële stabiliteit, betrouwbaarheid en het gevoel dat je bij de persoon hebt mee in je beslissing.

Als je eenmaal een geschikte huurder hebt gevonden, stel dan een duidelijk huurcontract op waarin alle afspraken vastliggen. Dit voorkomt misverstanden en biedt juridische bescherming.

Door deze stappen zorgvuldig te volgen, vergroot je de kans op een prettige en probleemloze verhuurervaring.

Belasting en financiële aspecten bij verhuur

Wanneer je een woning verhuurt, krijg je te maken met verschillende belastingregels en financiële verplichtingen. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste aspecten waarmee je rekening moet houden.

Belasting over huurinkomsten

In Nederland worden huurinkomsten niet direct belast via de inkomstenbelasting, maar vallen ze in box 3 (vermogen). Dit betekent dat:

• De huurinkomsten zelf niet worden belast.
• De waarde van de woning (op basis van de WOZ-waarde) en een eventuele hypotheekschuld meetellen voor de berekening van de vermogensrendementsheffing.
• Als de woning als belegging wordt gezien, wordt er belasting geheven over het fictieve rendement van je totale vermogen boven de vrijstelling in box 3.

Let op: als je een woning verhuurt met veel persoonlijke betrokkenheid, zoals in een Bed & Breakfast of bij tijdelijke verhuur met extra diensten, kan de Belastingdienst dit aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden (box 1). Dit betekent dat je mogelijk wél belasting moet betalen over de daadwerkelijke huurinkomsten.

BTW en verhuur

Voor de particuliere verhuur van woningen geldt in de meeste gevallen géén BTW-plicht. Dit betekent dat je als particuliere verhuurder geen BTW hoeft te rekenen over de huur.

Echter, er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld:

• Korte termijn verhuur (bijvoorbeeld via Airbnb of vakantieverhuur) kan onder het 9% BTW-tarief vallen. Dit betekent dat je BTW moet afdragen over de verhuuropbrengsten.
• Bij verhuur van een zakelijke ruimte (bijv. kantoor of winkelpand) geldt doorgaans een 21% BTW-tarief.

Als je structureel een woning verhuurt voor korte periodes, kan het verstandig zijn om bij de Belastingdienst na te gaan of je je moet aanmelden als BTW-ondernemer.

Aftrekbare kosten en fiscale voordelen

Niet alle kosten die je maakt voor verhuur zijn fiscaal aftrekbaar. Hieronder een overzicht:

Niet aftrekbare kosten:

• Onderhoudskosten en verbeteringen: Kosten voor renovaties, schilderwerk of het vervangen van installaties kunnen niet direct van je belasting worden afgetrokken.
• Afschrijvingen op de woningwaarde: De waardevermindering van de woning is niet aftrekbaar.

Wel aftrekbare kosten:

• Rente op een verhuurhypotheek: Als je een speciale verhuurhypotheek hebt afgesloten, is de betaalde rente aftrekbaar in box 3 (via de berekening van het netto vermogen).
• Kosten voor vastgoedbeheer: Als je een makelaar of vastgoedbeheerder inschakelt, kunnen deze kosten soms verrekend worden in de totale vermogensrendementsheffing.
• Bepaalde zakelijke kosten: Notariskosten, advieskosten en administratiekosten kunnen in bepaalde gevallen aftrekbaar zijn als je voldoet aan de voorwaarden.

Overige financiële overwegingen

Naast belastingaspecten zijn er andere financiële factoren waarmee je rekening moet houden:

• Gemeentelijke belastingen en heffingen: Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor bepaalde belastingen zoals onroerendezaakbelasting (OZB) en mogelijk waterschapslasten. Sommige kosten kunnen worden doorberekend aan de huurder.
• Invloed op toeslagen: Het bezit van een extra woning kan invloed hebben op eventuele toeslagen (zoals zorg- of huurtoeslag), afhankelijk van de hoogte van je vermogen.
• Risico’s en verzekeringen: Een verhuurhypotheek heeft vaak hogere rentes dan een reguliere hypotheek. Ook moet je mogelijk een speciale verhuurverzekering afsluiten voor schade, wanbetaling of aansprakelijkheid.

Tips voor een succesvolle verhuur

Het verhuren van een woning kan een lucratieve investering zijn, maar het brengt ook verantwoordelijkheden met zich mee. Een goede voorbereiding en duidelijke afspraken kunnen veel problemen voorkomen. Hier zijn enkele belangrijke tips om succesvol te verhuren:

Bepaal een realistische huurprijs

Een te hoge huurprijs kan ervoor zorgen dat je woning lang leeg blijft staan, terwijl een te lage prijs ten koste gaat van je rendement. Onderzoek daarom grondig de huurprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Houd rekening met factoren zoals locatie, grootte, staat van onderhoud en voorzieningen. Je kunt hiervoor online platforms gebruiken of een lokale makelaar raadplegen voor een professionele taxatie.

Zorg voor een professionele huurovereenkomst

Een goed huurovereenkomst is essentieel om misverstanden en juridische problemen te voorkomen. Gebruik een juridisch waterdicht contract waarin onder andere de huurprijs, de duur van het contract, de betalingsvoorwaarden en de verantwoordelijkheden van beide partijen duidelijk zijn vastgelegd. Je kunt hiervoor een standaardcontract gebruiken van een betrouwbare bron of een juridisch adviseur inschakelen om een op maat gemaakt contract op te stellen.

Maak duidelijke afspraken over onderhoud

Onderhoud is vaak een bron van conflicten tussen verhuurder en huurder. Voorkom dit door vooraf heldere afspraken te maken. Bepaal wie verantwoordelijk is voor kleine herstellingen (zoals een kapotte kraan of schilderwerk) en wie de kosten draagt voor grotere reparaties. Noteer deze afspraken in het huurcontract en zorg ervoor dat ze in lijn zijn met de wettelijke verplichtingen.

Verzeker je goed tegen risico’s

Als verhuurder loop je risico’s zoals schade aan de woning, huurders die niet betalen of aansprakelijkheid bij ongelukken. Een goede verzekering kan financiële tegenvallers voorkomen. Overweeg in ieder geval een opstalverzekering (voor schade aan het gebouw), een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering en eventueel een huurverliesverzekering. Informeer bij een verzekeringsadviseur naar de beste opties voor jouw situatie.

Bouw een goede relatie op met je huurder

Een goede verstandhouding met je huurder kan veel problemen voorkomen en zorgt voor een prettige verhuurperiode. Wees open en bereikbaar voor vragen of problemen, behandel je huurder met respect en reageer snel op eventuele klachten. Dit vergroot de kans dat de huurder netjes met de woning omgaat en langer blijft huren, wat jou stabiliteit en minder leegstand oplevert.

Door deze tips te volgen, kun je op een succesvolle en zorgeloze manier je woning verhuren. Succes met je verhuur!

Klaar om jouw woning te verhuren?

Het verhuren van een woning kan financieel aantrekkelijk zijn, maar vraagt om een goede voorbereiding. Door je goed te verdiepen in de regels, het screenen van huurders en het maken van duidelijke afspraken, kun je veel problemen voorkomen en optimaal profiteren van je verhuurwoning.